Võru renoveerimise õpilabor

Huvi ajalooliste hoonete renoveerimise vastu on suur, kuid riigi teotusmeetmed on ettearvamatud ja pangalaenu saamine raske.

ANNIKA URBAS

Maja kapitaalse uuendamisega puututakse elu jooksul kokku ehk ainult mõnel korral. Ettevõtmine on keeruline ja eeldab mitme osalise sujuvat koostööd. Uuringud¹ kinnitavad, et majaomanikud vajavad edukaks renoveerimiseks nõuandjat, kellelt pidevalt asjakohast, pädevat ja õiges suunas liikuma panevaid teadmisi saada.

Projekti „LIFE IP BuildEST“ raames toimub kolm renoveerimise õpilaborit, mille eesmärk on hoogustada eri tüüpi hoonete energiatõhusamaks uuendamist ning jagada kogemusi, et teha renoveerimisvajadus arusaadavaks ja jõukohaseks ning selleks arendada kohalikes omavalitsustes renoveerimise nõustamispädevust.² Ehk siis „BuildESTi“ õpilaborites pakutaksegi ennekõike seda pädevat suunanäitamist, millest siiani on vajaka jäänud. Eramute ja korterelamute omanikele seatakse „BuildESTi“ õpilaborid sisse Tartus ning ajalooliste hoonete omanikele Võru südalinnas.

Üritustel, välitöödel ning majaomanike nõustamisel osalevad Tartu regiooni energiaagentuuri ja Tallinna tehnikaülikooli energiatõhususe eksperdid, kunstiakadeemia arhitektid ja muinsuskaitsjad, aga samuti ka linna ja muinsuskaitseameti esindajad.

Renoveerimist rahastavad omanikud ise, võimaluse korral kasutades selleks ka toetusi, nt KredExi toetus korterelamutele ja väikeelamutele, muinsuskaitseameti toetused jms. Samuti on Võru suunanud oma senised restaureerimistoetused õpilaboris kaasa löönud omanikele hoonete projekteerimise seemnerahaks.

Võrus, kus õpilaborit kutsutakse hellitavalt „kodukonna hüppeks“ – nii väljendatakse soovi näha koduümbruse majade uuendamisel kiiremat käiku – on eesmärk 2026. aastaks aidata terviklikult ja energiatõhusalt renoveerida kaheksa ajaloolist elamut ning vähendada nendes majades soojusenergia tarbimist 60 protsendi võrra. Lisaks nõustatakse vähemalt 25 hoone omanikke renoveerimise alustamiseks ja sobivaima tehnilise lahenduse leidmiseks.

Õpilaboris osalemine

Õpilaborisse on Võru majade omanikud saanud kandideerida juba kuuel korral. Osalejate valimisel on lähtutud „Build­ESTi“ projekti eesmärgist, sealjuures hoone asukoha mõjust linnaruumile, renoveerimise terviklikkusest, kooskõlast teiste projekti hoonetega, omaniku valmisolekust ja motivatsioonist hoone renoveerimiseks ning osalemisest piirkonna ühistegevuses.

Seni on küll 20 maja esindajad avaldanud soovi projektis kaasa lüüa, kuid ainult üks maja, Mäe 4, on projekteerimise hanke välja kuulutanud. Lisaks jätkub töö veel viie hoone omanikuga, kes otsivad projektis osalemiseks täiendavat raha.

Renoveerimise kõik-ühes-teenus

2023. aasta sügisel alustasime Võrus nõustamist senisest teisiti, omanikukesksena: Euroopas on juba levinud renoveerimine n-ö kõik-ühes-teenusena (one-stop-shop). Kui tavapäraselt tuleb omanikul või tema palgatud projekteerijal ametnikud kooskõlastuste saamiseks ise ükshaaval läbi käia, saadud info, tingimused ja arvamused omal käel sünteesida ning aimu saada, mis on lubatud, mis nõutav, mida kindlasti vältida, siis renoveerimise kõik-ühes-teenus on üles ehitatud põhimõttel, et ametnikud ja konsultandid on üheaegselt ja ühiselt omaniku ja tema kodumaja renoveerimise võimalusi arutamas.

Sellisel viisil saab omanik nõustamisel kogu vajaliku info ning juhised järgmisteks sammudeks ühest kohast ja korraga ning alternatiivseid lahendusi eri ametkondade nõuete ja tingimuste osas, mis mõnikord kipuvad ka omavahel vastuolus olema. Võimalused kaalutakse kohe läbi sooviga jõuda kompromissile. Sellist majaomanike nõustamist pole Eestis seni tehtud. Samal ajal alustati küll ka Tartus „Elena“ projekti raames³ sellesarnase teenuse katsetamisega, kuid see puudutab ainult kortermajade omanikke.

Peale selle, et niisugune teenuse ülesehitus on omanikule mugav, lihtsustab asjaajamist ning renoveerimise etappide ja sammude mõistmist, arendab see hüppeliselt ka ametkondade vahelist koostööd ning ametike ja konsultantide pädevust: nõustamise käigus ja võimalike lahenduste üle arutledes õpivad omanikud ja ametnikud üksteiselt ning jõutakse lahendusteni, kuidas on ühelt või teiselt poolt mõistlik tingimusi seada või järeleandmisi kavandada.

Õppetunnid

Õpilabori käivitamine on olnud väga intensiivne ning õpetlik. Katsetatud on mitut meetodit, jagatud renoveerimisalast teavet nii infopäevadel, nõustamistel, õppekäikudel kui ka ajaleheveergudel. Ometi on soovitud eesmärk alustada Võrus kaheksa ajaloolise hoone tervik­renoveerimisega ikka veel kaugel. Miks on nii läinud ja mida kogutud teabega peale hakata?

Õpilaboriga samal ajal alustas muinsuskaitseamet Võru vanalinna muinsuskaitseala kaitsekorra koostamist. Nii õpilabori kui kaitsekorra koostamise ajal toimunud kohtumised kohalike elanikega on näidanud, et võrulastel on suur huvi linnasüda ja seal asuvad vanad majad korda teha, linna ajaloolistest väärtustest ollakse hästi teadlikud ja nende hoidmise vajadust mõistetakse.⁴

Eelnevalt oli küsitletud majaomanikke, toimusid paikvaatlused ja viidi läbi nõustamisi. Need kõik näitasid, et probleemi kese – miks vanad majad linnasüdames on renoveerimata? – ei ole ennekõike muinsuskaitses või sealt tulenevates jäikades reeglites, hoopis vastupidi. Tänu muinsuskaitseameti insenerile ja maakonna nõunikule on Võru muinsuskaitseala hoonete omanikel alati olnud tasuta konsultant käepärast.

Lisaks võib abi saada muinsuskaitseameti – tõsi, väga õhukesest – toetuste eelarvest. Näiteks nõustatakse „Build­ESTi“ projektis F. R. Kreutzwaldi 25a renoveerimist. Sama hoone on viimase kahe aasta jooksul saanud ametilt ligi 53 000 eurot katuse vahetamiseks ja umbes 28 000 eurot vundamenditööde tegemiseks. Teisalt võib jääda seegi raha kasutamata, kui õigel ajal ei leita tööde teostajat. Väikese töömahu ja keerulise hoone tõttu pole korteriühistul seni õnnestunud katuse vahetamiseks saada ühtki hinnapakkumist.

Renoveerimisvõlg ja vähene võimekus

Võru vanadel hoonetel on väga suur renoveerimisvõlg, nende tehniline seisukord on väga halb. Mitmes hoones puuduvad elementaarsed XXI sajandi elutingimused: külm ja soe kraanivesi, korteris vannituba ning tualett. Ainuüksi nende tingimuste loomiseks võib kuluda kuni 500 eurot ruutmeetri kohta,² enne kui üldse saab hakata energiasäästu kavandama.

Nii on Võru ajalooliste hoonete renoveerimise alguspunkt väga kehv ja projekt taotluse poolest liiga nõudlik. Renoveerimisprojekti ja -tööde hind kokku tuleb liiga kõrge. Esmaste hinnapakkumiste ja arvutuste põhjal on renoveerimisprojekti maksumus ühele majale umbes 40 000 eurot maja ja ehitusmaksumus renoveerimistöödele 1500 eurot ruutmeetri kohta.

Väikeste ehk 3–14 korteriga majade kapitaalne nüüdisajastamine on ühele korteriomanikule mitu korda suurem kulu kui nelja- kuni viiekorruseliste, mitme trepikojaga korrusmajade puhul.

Samuti on väikeste kortermajade ühistute asjaajamisvõime väga vilets ning kogutud remondifond ei kata laenu võtmisel vajalikku omaosaluse suurust. Valdajal või juhatusel on vähe motivatsiooni renoveerimisega tegeleda, sest puuduvad nii teadmised, initsiatiiv kui ka eestvedaja.

Ka hoone renoveerimise finantseerimine on väga vaevaline. Pank ei anna selleks laenu ja puudub vajalik omafinantseering. Väljaspool Tallinna ja Tartut saab pangast laenu väga raskelt, sest kinnisvara väärtus ja sissetulekud on väikesed ning ühistutes on kroonilised võlgnikud. KredExi renoveerimislaenu intressid ja lepingutasu on väikese sissetulekutega omanike jaoks liiga kõrged ega kutsu ka ühistu koosolekul laenuvõtmise poolt hääletama.

Võru südalinnamajade omanike seas tehtud küsitlus näitas, et leibkonna sissetulek võib olla vaid 500–1000 eurot kuus. Õpilaboris osalemisest huvitatud hoonete omanikud pidid projektis osalemisest loobuma pärast pangas käimist, kui selgus, et pank on valmis laenu andma 40 000–60 000 euro ulatuses, millest jaguks tervikrenoveerimise projekti koostamiseks, kuid mitte selle teostamiseks.

Keskkond vs. keskkond

Energiatõhusamate lahenduste peategurid on tehno- ja küttesüsteemid. Kui piirkonnas on tõhus kaugküte, siis on keskkonna ja energiasäästu vaatekohast kõige mõistlikum minna üle keskküttele. Võrus on tõhus kaugküttevõrk südalinnas olemas, suurem osa ajaloolistest majadest on aga lokaal-, sageli ahjuküttel. Seega energiatõhususe ja ka elamismugavuse – et toasoe püsiks päev läbi – poolest on lihtne anda soovitus liituda linna soojavõrguga. Isegi kui kaugküttega liitumine ja toasooja hind on taskukohased, võib see elanikule siiski hüppeliselt kasvada. Kui seni on küttepuud saadud näiteks väimehe metsast n-ö pika pai eest, siis nüüd tuleb toasooja eest maksma hakata.

Valus õppetund

Õpilabori valusaim õppetund on, et ainult omal käel, omanike ja ühistute säästude ja laenuvõimekusega, õigemini laenuvõimetusega ajaloolisi hooneid terviklikult korda teha ei õnnestu. Seda isegi siis, kui läheb korda muinsuskaitseameti kaudu lisarahastust saada, projekti toel viiakse läbi ajaloolised uuringud ja aidatakse nii nõu kui toega ka asjaajamises. Linnasüdame ajaloolised väikesed kortermajad ja eramud vajavad palju rohkem investeeringuid, kui omanikel on võimalusi.

Vähetähtis pole siin seegi asjaolu, et ühiskonna ühise hüve – kultuuripärandi säilitamise – peavad suuresti kinni maksma ikkagi ainult selle maja omanikud ja riik ühiste vahenditega appi ei tule. Toetused pärandi säilitamisele on kahjuks marginaalsed. Nii on nende majade terviklik renoveerimine võimalik ainult riigi renoveerimistoetuste abil.

Energiavaesus ja sotsiaalkriis

Ka sotsiaalsüsteem peab oludega kohanema, aitama renoveerida, selleks et elamistingimusi parandada. Kohalikel omavalitsustel pole vahendeid oma eelarvest hoonete renoveerimist toetada, vähemasti mitte väljaspool Tallinna ja Tartut.

Ajaloolistes hoonetes elavad peamiselt vanemad, sotsiaalselt haavatavasse rühma kuuluvad elanikud. Nemadki väärivad oma korteris mugavusi: külma ja sooja kraanivett, vannituba ja kanalisatsiooni, sooja tuba, kus hommikul ärgates on toasooja üle 16 kraadi.

Kui aga maja korraga korda tegemise investeeringu maksumus ületab hüppeliselt senise remondifondi makse ning kasvavad elamuasemekulud seavad ohtu elanike hakkama saamise, kas siis ikka on õige inimesi teadlikult vaesusse ja toimetulekutoetuse saajaks juhtida?

Ääremärkusena olgu nimetatud, et Võru väikeste kortermajade remondimakse ruutmeetri kohta on juba praegu kordades suurem ja küünib 4-5 euroni, samal ajal kui näiteks Tartu Annelinna suurtes kortermajades on see 0,3. See näitab, et omanike valmidus panustada on selgelt olemas, puudu jääb võimekusest.

Aitaks riigi toetuste parem sihtimine

Kahjuks on ammu teada, et riigi teotusmeetmed on ettearvamatud. Info kohe-kohe avanevast voorust võib tiirelda aasta-poolteist asjaomastes ringkondades, kuid kui voor lõpuks avatakse, siis on aega reageerida ja paberid, sh renoveerimisprojektid, korda ajada – nii omanike kui omavalitsuse ja teiste ametkondade toetus lahendustele saada – paari nädala jagu.

Pealegi puudub riigi renoveerimistoetuste eraldamise ajakava. Mis saab kolme, viie või kümne aasta pärast? Ka uuendatud hoonete energiatõhususe direktiiv annab riigile seatavate kohustustega hoonete renoveerimisele justkui hoogu juurde, aga kust selle tarbeks raha peaks tulema, on ikka ebaselge.

Lisaks vajab analüüsi, kas ja kuidas tuleks riigi tervikrenoveerimise toetustes käsitleda kultuuriväärtusega ja väikseid kortermaju. Senised tingimused ei ole hoonetüübile erisusi seadnud, tingimused on paljuski üles ehitatud tüüpse keskmise suurusega, nelja- kuni viiekorruselise, mitme trepikojaga kortermaja nüüdisajastamisele. Seni on renoveerimis­toetuseid rahastatud Euroopa Liidu allikatest, enamasti neist, kus kliimaeesmärgid ja energia kokkuhoid on põhiliseks eesmärgiks seatud, seega on loogiline võtta ette suuremaid maju. Nende moderniseerimine toob eesmärgiks seatud kilovatt-tundide kokku­hoiu optimaalsemalt kätte.

Selge on see, et nii suuremat rahalist tuge kui omaosalusmäära vajavad just väiksemad kortermajad ja ka kultuuriväärtusega majad. Võrdluseks, 2024. aastal avati Ida-Virumaal õiglase ülemineku fondi toel renoveerimistoetuste voor, mille kaudu riik toetab projekti 70 protsendi ulatuses. Ühest küljest on ju hea, et konkreetset euroraha kasutatakse konkreetse piirkonna renoveerimise algatamiseks. Teisalt peab küsima, kas senisest suuremat toetusmäära vajab ka Võrumaa ja teised piirkonnad, kus elanike keskmine sissetulek on palju madalam, aga huvi renoveerimise vastu ja valmidus midagi ette võtta palju suurem kui Ida-Virumaal.

Küsima peab ka seda, kas ja kuidas määratleda kultuuriväärtusega hoonete renoveerimise vajadusi ja võimalusi. Kultuuriväärtusega kortermajade, s.t ehitismälestised, muinsuskaitse ja miljööalade ehitised, renoveerimiseks on olnud võimalik KredExi kaudu riigi toetust taotleda erisusega, et tervikrenoveerimiseks tuleb saavutada vähemalt ühe energiaklassi võrra parem tulemus, juba päris pikka aega. Ometi näib, et see on hästi varjatud saladus, millest on teadlikud vähesed ning abi saavad ennekõike kõrge kinnisvara hinnaga piirkondade (Tallinna ja Tartu miljööaladel olevad kortermajad) kui äärealade haavatavamad omanikud ja nende vanad majad.

Annika Urbas on Tartu regiooni energiaagentuuri BuildESTi õpilaborite juht.

1 Näiteks „BuildESTi“ raames läbi viidud uuringud kortermajade ja eramute omanike seas. Uuringud on aadressil https://kliimaministeerium.ee/buildest/renoveerimiskava

2 Võru õpilabori vahearuandega saab tutvuda projekti „LIFE IP BuildEST“ kodulehel https://kliimaministeerium.ee/buildest/kogemuslood-ja-opilaborid

3 https://tarturenoveerib.ee

4 Tiina Pettai, Anni Martin, Auhinnaline Võru pärand. – Sirp 1. XII 2023.