Kalarannas saab talvel meres ujuda ja suvel murul piknikku pidada – kedagi ei häiri seal tekil pikutaja ega laste hõisked. Noblessneris on mänguväljakud suletud väravate taga ja varba saab vette kasta vaid erasauna territooriumil. Rotermannis tähendab ajaveetmine peamiselt kohviku terrassil kohvijoomist ja poode pidi jooksmist. Need kolm esindavad Tallinna eraomandis avalikku ruumi, mis on pealtnäha loodud sarnastel alustel, kuid pakuvad linlasele väga erinevat kogemust.

Omandireformi tulemusena (nüüdseks on ca 59 protsenti maast eraomandis) on Tallinnas aina rohkem ka avalikku ruumi, mis on erakätes: Kalarand, Noblessneri, Rotermanni, Telliskivi, Volta, Manufaktuuri piirkond jne. Uute avaliku ruumiga eraarenduste nimekiri Tallinnas kasvab iga aastaga, kuid süvitsi pole neid veel uuritud. Erasektor täidab küll linlaste järjest suurenevat nõudlust kvaliteetse avaliku ruumi järele – aga missugustel tingimustel?

Kolm juhtumit, kolm hingust. Eraomandis avalikku ruumi käsitleva magistritöö* raames vaatlesin kolme Tallinna piirkonda: Kalaranda ning Noblessneri ja Rotermanni piirkonda. Kõik kolm on suuremahulised segakasutusega eraomandis arendused, kus elamine, töö ja teenused põimuvad avaliku ruumiga. Kõigis on detailplaneeringuga ette nähtud ulatuslik ja funktsionaalne avalik ruum. Kombineerisin neli uurimismeetodit: dokumendianalüüsi, välivaatlused, eksperdiintervjuud ning veebiküsitluse (152 vastajat), et mõista, kuidas selline ruum kujuneb ja toimib.

Suur osa planeeringuga ette nähtust on praeguseks realiseeritud, aga just avaliku ruumi osas on näha mitmeid kõrvalekaldeid. Kalaranna planeeringus nähakse näiteks „mereäärset ala kui sotsiaalset ruumi“ ja seal peaks olema hoonete vahel Napoli stiilis aatrium. Promenaad on praegu küll kasutuses, aga avalik ruum ei ole sellele vaatamata sotsiaalselt kuigi aktiivne ning hoonetevahelisel alal kajab vaikus. Noblessneri detailplaneeringus lubatakse rohkeid spordi- ja harrastusvõimalusi ning uusi rohealasid, kuid tegelikult on sportimisvõimalused peaaegu olematud ja pargi­ala kauge tulevik. Rotermanni kvartal pidi olema terves ulatuses kergliiklusala, kuid kuna mõned sissepääsud on endiselt autoliiklusele avatud, muudab see avaliku ruumi tunnetust.

Uuring näitas, et need kõrvale­kalded pole sündinud juhuslikult. Avaliku ruumi kujunemine on mitmetasandiline protsess, kus planeerimisotsused annavad olulise aluse, kuid arendaja strateegia, ehituse käigus tehtud finantsotsused ja hilisem haldus täpsustavad lõpptulemuse. Üks otsustavamaid etappe algabki siis, kui ehitustöö on valmis ja ruumi haldaja või arendaja määrab, mida seal tehakse ja kuidas. See puudutab näiteks tänavatasandi pindade omandisuhet ja funktsioone, sisekorraeeskirju, disainireegleid, turvasüsteeme, hooldusgraafikuid jms. Need määravad, kas ruumi saab kasutada mitme­kesiselt või on tegemist normeeritud keskkonnaga.

Kohustus tarbida. Magistritöös uurisin ka eraomandis avalikku ruumi seoses seda puudutava põhilise kriitikaga: sunnitakse peale tarbimiskohustus. Tulemused näitasid, et Tallinna eraomandis avalikus ruumis on selline surve nähtav ja tajutav. Küsitluse järgi tunnetatakse, et surve tarbida on Noblessneri ja Rotermanni kvartalis üle keskmise suur. Kalarannas oli see palju väiksem. Seega võib ühes ja samas linnas, suhteliselt üksteisele lähedal ning sarnaste planeeringutingimustega eraomandis avalik ruum mõjuda väga erinevalt.

Mis siis täpsemalt avalikus ruumis tarbima sunnib? Peamiselt on tunnuseid kolm: äripindade kontsentratsioon ja nende funktsioon (suur toitlustusasutuste ja kaubanduspindade arv), teiseks (varjatud) reklaam ning kolmandaks reklaamüritused. Seega suunab äri- või ettevõtlusfunktsioon, millega eraomandis linnaruum on tugevalt seotud, ka nende lähikonna avaliku ruumi sisu ja tegevust ning võib tekitada tarbimiskohustuse. 

Hea kvaliteet, halb kasutus. Eesti ruumipoliitika eksperdiaruandes on avalikku ruumi nimetanud ebakvaliteetseks ja halvasti ligipääsetavaks.¹ Eraomandis avalike ruumide puhul see hinnang kasutajate seas kinnitust ei leidnud. Küsitlusele vastajate arvates peab kvaliteetne ruum olema eelkõige turvaline ja puhas ning kõik uuritud piirkonnad lisaks visuaalsele atraktiivsusele seda ka on. Kuid selle kõrval on jäänud sageli tähele panemata inimeste igapäevavajadused, nagu avalikud tualetid, joogiveekraanid, ilmastikukindlad varjualused, piisav haljastus ning ligipääsetavad viidad.

Küsitlus tõi näiteks esile, et just 65+ vanuses vastajad pidasid ilmastikukindlaid puhkekohti (varjualused, tuulekaitse) kõige olulisemaks. Tallinna pilt vastab Gil Peñalosa põhimõttele justkui äraspidiselt. Nimelt peab selle järgi linnaruumis saama iseseisvalt ning mugavalt liikuda nii kaheksa- kui ka kaheksakümne­aastane, kuid Tallinna erakätes avaliku ruumi disain on suunatud pigem 25–40aastastele.

Mida sellest järeldada? Eraomand pole avaliku ruumi vaenlane. Linnageograafi Donald Mitchelli kuulus väide, et erastamine on avaliku ruumi lõpp,² ei ole pidanud Tallinna juhtumipiirkondade puhul paika nii absoluutsena, kui see Mitchelli suus kõlab. Kalarand näitab, et ka eraomandis linnaruum võib olla mitmekesine ja vabalt kasutatav, kui vaid selle kujundamise protsessis osalejad (omavalitsus, kogukond, arendaja, haldja jt) seda soovivad. Asi ei ole omandisuhtes, vaid peamiselt otsustes, mis puudutavad juhtimist ja haldust: kelle omandusse ja haldusse lähevad äripinnad, millised ettevõtmised ja reklaamid on seal lubatud, mis tegevused on keelatud, mis eelistatud.

See aga tähendab, et kvaliteetse avaliku ruumi nimel tuleb olla tähelepanelik ka ruumi rajamise hilisemates etappides. New Yorgis reguleeritakse eraomandis avaliku ruumi disaini väga täpselt. Vastavalt suurusele on ette nähtud mitmesugused nõuded: seal peab olema kunsti, liigutatavaid toole ja laudu, veesilm, laste mänguala vms.³ Londonis on koostatud avalik harta (Public London Charter), mis näeb ette avaliku ruumi regulaarse järelhindamise.⁴ Näiteid on veel ohtralt. Tallinnas on aga ruumi kvaliteeti puudutav temaatika planeerimistasandil pigem soovituslik ja valminud lahendusi keegi süstemaatiliselt üle ei hinda.

Missugune on lahendus? Eraomandis avalikus ruumis võiks hoonete tänavatasandil olla rentnike valik mitmekesisem. Oma koha võiksid seal peale kohvikute ja riidepoodide leida töökojad, lastehoiud, galeriid, treeningusaalid ja palju-palju muud. Avalik tualett ja puhta veega joogikraan peaksid olemas olema igas suuremas avalikus ruumis, samuti lemmiklooma kraan ja prügi liigiti sorteerimise võimalus. Istumiseks peaks olema kuiv varjualune, mille kasutamine ei eelda kohvi tellimist. Leiduma peaks tasuta tegevust eri vanusegruppidele. Suurte reklaamide asemel peaksid sildid ja ärinimed olema esitatud diskreetselt ning proportsioonis hoonete fassaadiga.

Eraomandis avalik ruum saab olla – ja peabki olema – Tallinna linnaruumi suurepärane osa, aga ainult siis, kui selle kujundamist ei jäeta täielikult turuloogika hooleks. Linnaplaneerimine ei lõpe ehituse algusega, selle kõige tähtsam etapp võib alata alles pärast ruumi valmimist.

* Artikkel põhineb 2026. aasta kevadel Tallinna ülikoolis kaitstud magistritööl „Eraomandis avaliku ruumi kvaliteet ja selle tarbimiskesksus Tallinna näitel“, juhendaja Anu Printsmann.