Ehitame sotsiaalmaad täis elamuid, siis tulevad põlluelanikud linna?

Triin Talk

Tallinna Hipodroomi ala detailplaneeringu menetlus hakkab jõudma lõpule. Vaatamata tugevale avalikule vastuseisule, on see saanud peaaegu kõik vajalikud kooskõlastused, jäänud on veel vaid üks – Harju maavanema heakskiit.  Linna juhtkond põhjendab hiiglasliku sotsiaalmaa muutmist elu- ja ärimaaks valglinnastumise peatamise sooviga: uued korterid kutsuvad nn põlluelanikud tagasi linna.        Saku vallas on algatatud detailplaneering hipodroomi ehitamiseks.1 Võiks muidugi norida, et milleks luua rahvusvaheline tõmbepunkt kohta, kuhu pääsevad vaid autoomanikud, mitte aga mõnda linna või vähemalt raudtee lähedusse, kuid iseenesest on uus hobuspordikeskus tore  asi, mille vastu pole kellelgi midagi. Tallinna linnas on hipodroom, mis juba aastaid kahjumit toodab ja laguneb. Seal hoitakse ja treenitakse praegu veel 175 traavlit, kuid selle aasta võistluste kalender lõpeb juba maikuus. Kas hipodroomi halvas seisukorras on süüdi liiga väike krunt ja eestlaste põhimõtteline huvipuudus traavispordi vastu, nagu väidavad omanikud, või asutuse teadlik põhjalaskmine magusa krundi vabastamiseks,  nagu arvavad mõned hobuentusiastid – ei tea ja see pole suuremas plaanis ka oluline. Oluline on see, mis saab vabanenud maast edasi, mida see linnale pikemas perspektiivis tähendab ja mis signaali see annab teistele üleprivatiseerimishoos erastatud sotsiaalmaa omanikele. Hipodroomi ala detailplaneeringule esitatud vastuväited ei tauni kindlasti Saku valla hobukeskust ega mõista hukka arhitekt Tõnu Laigu planeeringulist lahendust, mis on arhitektuurivõistluse  tingimustes etteantud elu- ja äripindade mahtu arvestades täitsa hea; enamik vastuväiteid on palju põhimõttelisemad – need vastustavad üldplaneeringuga sätestatud ja hipodroomi ala omandamisel määratud maa otstarbe muutmist.     

Õnneks (ja veidi ka kahjuks) on möödas need ajad, mil üldplaneeringuid või hoonestuskavasid  koostati selliselt, et tõmmati läbi väljakujunenud kvartalite joonlauaga laiad tänavad ja kujundati täiesti uus keskkond kandiliste parkide, ümmarguste tiikide ja kolossaalsete kultuurimajadega. Tänapäevane linna üldplaneering on pigem olukorda kaardistav kui muutev. Tallinna üldplaneering kaardistas status quo aastal 2001 – maa funktsionaalse jaotuse, kuhu linn oli jõudnud oma küllaltki hektilise arenguga. Maade sihtotstarvete tasakaal  üldplaneeringus ei pruugi olla kõige õigem ja otstarbekam, kuid üldplaneering on paraku ainus alus linnaruumi funktsionaalse mitmekesisuse hoidmiseks.   

Sotsiaalmaa kadumine  linnaplaanilt   

Tallinna maa on valdavalt erakätes ja ilmselt kõikide sotsiaalmaa omanike huvi oleks teha oma väheväärtuslikust maast võimalikult suure ehitusõigusega kümneid kordi kallim elamu- või ärimaa. See omakorda tähendaks, et mitte kunagi ega mitte keegi ei tuleks seda  maad ostma näiteks spordiväljaku rajamiseks – see oleks liiga kallis. Samuti ei hakkaks keegi seda enam tagasi sotsiaalmaaks muutma. Ainus võimalus linnas säilitada puhke- , spordi-, kultuuri- jt sotsiaalfunktsioone, on pidada sotsiaalmaade arendamisel kinni olemasolevast maakasutusest.   

Detailplaneering võib põhjendatud vajaduse korral sisaldada kehtestatud üldplaneeringu muutmise ettepanekuid (planeerimisseadus § 9 lõige 7). Mõtelgem siis nendele põhjendustele, mida tuuakse ette hipodroomi ala funktsiooni muutmisel. Siinkohal on kõrvale jäetud sellised põhjendused, mida ei saa  tõsiselt võtta, nagu „hipodroom tehakse Saku valda”, „maa on erakätes” või „korraldati ju arhitektuurivõistlus ja investeeriti palju raha projekteerimisse”. Nagu näitab kohtupraktika, on need tühjad ja kaalutud argumendid. Avalikel aruteludel toovad linna esindajad põhiliseks põhjuseks, miks on vaja elamumaa hulka suurendada ka sotsiaalmaa arvelt, vajaduse ohjeldada valglinnastumist. Valglinnastumine on kindlasti probleem, see toob kaasa  autostumise ja pendelrände ning kindlasti on mõistlik linna elamispinda tihendada. Aga kas just ühiskondlike- ja puhkerajatiste maa arvelt? Kas elamumaad on Tallinnas nii vähe, et seda teiste funktsioonide arvelt juurde planeerimata ei mahu kõik soovijad linna elama? Ja lõpuks – kas Mustamäe tihedusega uuselamukvartal on ikka see keskkond, mis toob inimesed näiteks Harku vallast linna tagasi?         

Miks inimesed lahkuvad linnast?       

Küsitlused näitavad, et linnast väljakolimise põhjused on valdavalt: soov elada oma majas, omada oma õuemaad, soov tagada lastele  parem kasvukeskkond, teiselt poolt aga linnakeskkonna õhusaaste, ebaturvalisus, müra ja vähene lapsesõbralikkus.2 Linnast ei kolita välja põhjusel, et linnas on liiga palju rohelust ja puhkealasid või liiga vähe kvaliteetset tihedat linnalist ruumi. Pigem vastupidi. Uusasumite analüüs pakub välja ka mitmeid linnaehituslikke meetmeid valglinnastumise pidurdamiseks: uute madaltihedate elamurajoonide loomine linnas, miljööväärtusega linnaosade  arendamine noorte perede vajadustest lähtuvalt, rohealade ja linnametsade arendamine, mitmekesise võrgustiku loomine, et linnas oleks laste kasvatamiseks samasugused võimalused kui eeslinnas, lastesõbralikud tänavad ja pargid, mänguväljakud, kergliikluse teed ja ühendused linna ja tagamaa rohealade vahel jne.3 Valglinnastumise ärahoidmise meetmete seas ei ole mainitud tihedate elamualade loomist, potentsiaalsete puhkealade täisehitamist  ega ülelinnalise tähtsusega rohealade (nagu Stroomi mets) külje all müra-, saaste- ja inimkoormuse tõstmist. Sellest, et eestlased peaksid ometi kord õppima õigete linnainimeste kombel tihedalt koos elama ja oma lillepeenra ihalusest välja kasvama, on küll räägitud, kuid inimeste eelistusi ei saa vägisi muuta. Tihedat modernistlikku linna on meil nõukogudeaegsete vabaplaneeringuliste linnaosade näol külluses ning kehtestatud detailplaneeringuid  vaadates peaks sellist elamisruumi küllaldaselt ka juurde tekkima. Kui tahta rikkaid lastega peresid linnas hoida, siis seda eesmärki täidaks pigem eramupiirkondade juurdeloomine, mitte kõikjal kesklinliku tiheduse taotlemine.   

Kas Tallinnas on liialt vähe ruumi elamualade tihendamiseks?     

Tallinn on nii hõre, et selle sisse saab ehitada teise Tallinna rohealasid, spordiväljakuid, hipodroomi, loomaaeda jms täis ehitamata. Aastatel 1999–2009 on Tallinnas kehtestatud detailplaneeringud, mis võimaldavad ehitada siia kokku ca 21,5 miljonit ruutmeetrit pinda, sealhulgas ca 6 miljonit ruutmeetrit elamispinda.4 Rõhutan siinkohal, et see arv põhineb vaid 2009. aasta seisuga kehtestatud detailplaneeringutel. Menetlusetappides on neid palju  rohkem: hiiglaslikud Ecobay, Paljassaare, Kalasadama, Sirbi elamumessi ala, Uus-Kalamaja/ Noole kvartal, Sitsimäe, Volta, Noblessneri, Telliskivi loomelinnaku ja Seewaldi ala – kokku ca 1,5 miljonit ruutmeetrit uut elamispinda.5 Need on ainult Põhja-Tallinna linnaosa suurarendused, väiksemaid kahe-kolme maja planeeringuid ei jõua kokku lugeda. Arvestamata on ka olemasolevate hoonete katusekorruste väljaehituste potentsiaal ning segase tulevikuga  Balti jaam ja Kaubajaam, samuti kõik need juba elamumaana erastatud krundid, kuhu planeeringu algatamine on ainult aja küsimus. Võib liialdamata öelda, et Põhja-Tallinna elamispinna potentsiaal on praegu vähemalt kaks miljonit ruutmeetrit. 

Tallinna elamufond võrrelduna  naabritega 

Üks argument ohjeldamatuks elamispindade juurdeplaneerimiseks on see, et Eestis elavad inimesed kitsamates tingimustes kui mujal Euroopas ja me peaksime suurematele vendadele  järele püüdlema. Eurostati viimased andmed (2003–2006) annavad Tallinna keskmiseks elamispinnaks inimese kohta 29,4 m², Helsingis on vastav näitaja 33,7 m², Riias 14,8 m².6 Uuemad mujal avaldatud andmed pärinevad aastast 2007 ja need näitavad, et Tallinnas on inimese kohta 26 m², Helsingis 35,4 m² (metropoli alal 34,6 m²)7. Mis need võrdlemiseks õigemad arvud on, ei oska hinnata, aga igaks juhuks arvestan  suurima erinevusega: 35,4 m² Helsingis versus 26 m² Tallinnas. Arvestades Tallinna rahvastikuga (mille kasvu ei prognoosita)8 tähendaks Helsingi tasemele jõudmine, et juurde on vaja umbes 3,9 miljonit m² elamispinda. Aga meil oli juba 2009. aasta seisuga kehtestatud detailplaneeringutega 6 miljonit m² elamispinda! Ja kui ainuüksi Põhja-Tallinnas on õhus veel umbes kaks miljonit ruutmeetrit elamispinda, siis terve linna peale võib see ulatuda kuni 15  miljoni ruutmeetrini. Kogu linna detailplaneeringute läbisirvimiseks pole mul praegu aega, aga kindel on see, et planeeritud elamumahtu on mitu korda rohkem, kui Tallinnal vaja läheb ka kõige optimistlikuma demograafilise ja majandusliku stsenaariumi järgi arenedes.       

Kaduvad paneelmajade rajoonid?       

Võiks ju loota, nagu visioonikonverentsilaadsetel üritustel ikka, et nõukogude-aegsed paneelelamurajoonid hakkavad peatselt kaduma ja nende elanikud tahavad osta suuremaid, ilusamaid ja energiatõhusamaid eluasemeid.  Selle vastu räägib aga fakt, et kõik need majad on korterikaupa erastatud ja see, nagu näitab kogemus vanemate elamualadega, on parim elamute pikaealisuse garantii. Ka riigi ja linna poliitika paneelelamute renoveerimise ja energiatõhususe tõstmise soodustamiseks viitab pigem sellele, et suurte laenude ja toetuste najal seisavad need veel määramatult kaua. Kui tahta paneelelamuid süstemaatiliselt välja vahetada, oleks tarvis väga tugevat riigi  või linna initsiatiivi ajutiste elupindade andmise, toetuste ja propaganda näol, kuid selliseid suundi ei paista veel ühestki arengukavast. Võib-olla ongi mõistlikum hoida ja renoveerida olemasolevat niikaua kui vähegi võimalik. „Mägede” kaugema tuleviku küsimus on nii keerukas, et antud kontekstis ei hakka sellesse süüvima, kuid umbes viiekümne aasta perspektiivis ei kao need kindlasti kuhugi. Omanikud on igati huvitatud nende hoidmisest, sest  on oma eluaseme tarvis võtnud umbkaudu 20 aastaks eluasemelaenu ja 30 aastaks renoveerimislaenu. Omanike huvi, nagu teada, on väga oluline.   

Võidujooks elamuturul     

Aruteludel planeerimisametiga on tihti rahva  rahustamiseks öeldud, et „ega need suured planeeringud niikuinii ei teostu, senine praktika näitab, et heal juhul viiendik ehitatakse valmis”.     

Loomulik, sest planeeringute teostamist reguleerib maaomanike huvi ja võimalus ehitada, mis on praegust kinnisvaraturu seisu arvestades väga raske. Aga paremate aegade saabudes hakatakse jälle üksteise võidu ehitama – printsiibil „kes ees, see mees”. Ja oleks  kohutavalt kahju, kui „ees” satub olema hipodroomi ala ja seetõttu ei jätku nõudlust ega huvi arendada välja tehniliselt keerukamad, kuid linnaehituslikult olulisemad kohad, näiteks mereäärsed planeeringud promenaadiga, Kopli liinide mõnus madaltihe ajaloohõnguline hoonestus ja kõik need tondilossidena seisvad imposantsed tööstuskompleksid. Linna huvides on majanduslik areng, investeeringute juurdevool ja elamufondi uuendamine. Samas  on linna huvides ka arendustegevuse teraviku suunamine sinna, kus see on linnaehituslikult kõige vajalikum: praegu „linna merele avavate” planeeringute ja tühjade tööstusalade realiseerimisele, nagu korrutavad lugematud arengukavad ja -strateegiad. Kui tõsta konkurentsi elamuehituses sellega, et lubada piiranguteta ehitada tühjale sotsiaalmaa-platsile, ei ole kahtlust, et väheneb eelmainitud arenduste teostumise tõenäosus.   

Suur ehitustihedus ei taga teostatavust   

Hiljuti valmis analüüs Kopli liinide detailplaneeringu teostatavuse kohta. Kinnisvarafirma analüütikud ei hinnanud hoonestuse seisukorda, vaid ainuüksi planeeringu teostatavust ja müügipotentsiaali. „Kehtestatud detailplaneeringut analüüsides selgus, et osa alast on  ebaefektiivse planeeringuga (liialt tihe või suur hoonestus, mis ei taga eluruumide hilisemat müügiedu). Mõistlikuks ehitusmahuks on 8100 m² vähem kui detailplaneeringuga lubatud.”9 Kopli liinide detailplaneeringu hoonestustihedus (planeeritav ala jagatud lubatud ehitiste brutopinnaga) on tänavaid arvestamata 0,6. Hipodroomil on vastav näitaja 1,66. Lisaks mainiti analüüsis, et nii Põhja-Tallinnas kui Kesklinnas on väga palju konkureerivaid detailplaneeringuid,  mille ees ei ole Kopli liinidel erilisi eeliseid. Vabaturumajandus elamuehituses on üks keerukas nähtus: ühest küljest on iga suurema maatüki omanikul huvi võimalikult suure ehitusõiguse saamiseks, et ala krunthaaval kallilt edasi müüa, samas paneb ehitamisel oma piirid nõudlus ja konkurents teiste arendustega ning suur ehitustihedus võib projekti teostumist hoopis takistada. Inimestele ei meeldi elada tihedas elukeskkonnas, eriti kui see on  kesklinnast väljas.       

Kas muuta sihtotstarvet või mitte?         

Tulen tagasi esimese küsimuse juurde: kas hipodroomi alale on linna terviku huvidest lähtuvalt mõistlik lubada elamukvartal püstitada? Vastuseks on kindel „ei”. Selleks puudub igasugune vajadus: elamumaad ja planeeritud elamispindade mahtu on mitu korda rohkem, kui meil iial vaja läheb, piirkondi, mis vajavad raha- ja asustussüsti elamuehituse kaudu rohkem kui Stroomi metsa küljealune, on enam  kui piisavalt ning uusi puhkealasid ei ole linnale kuskilt juurde tulemas, pealegi aitaksid need valglinnastumise vastu paremini kui uued „mäed”. Ainus põhjus juht- ja sihtotstarbe muutmiseks on omaniku soov ehituskrundid edasi müüa. Nii on hr Manitski avalikul arutelul välja öelnud; kiitus talle aususe eest. Kui palju sellest lõpuks valmis ehitatakse, kui palju selle tõttu mujal Tallinnas ehitamata jääb või milline potentsiaal siin sotsiaalmaana teostumata jääb  – selle üle võib pärast maa sihtotstarbe muutmist ainult spekuleerida.     

Sihtotstarvet muutmata on aga ca 15 hektari sotsiaalmaa potentsiaal tallinlastele suur.  Hipodroomi ala piirneb Stroomi metsaga, selle taga on rand korraliku kergliiklusteega, mis viib vabaõhumuuseumi ja loomaaia juurde, lähedusse planeeritakse lõbustusparki ja väiksemat ratsakeskust ning mastaapset haigla laiendamist. Kui elamuehituses on naaberarendused konkurendid, siis puhke- ja ühiskondlikud alad pigem koostööpartnerid: kui tullakse väisama üht, siis külastatakse ehk ka teist. Mõni (lastele suunatud?) puhkeala, kas või kogu krunti hõlmav  lastepark, oleks linnale kindlasti vajalikum kui Stroomi metsa roheluse arvel parasiteeriv tihe elamuala. Linn ei saa loomulikult omanikule ette kirjutada, mida too oma maal tegema peab. Aga ta saab ja peab linna üldisi arengutendentse analüüsides hoidma või muutma juhtfunktsiooni ja ehitusõigusi, mille piires on omanikul õigus tegutseda. Kui inimene on omandanud sotsiaalmaa, ei saa ta kuidagi eeldada ega linnalt nõuda, et selle funktsiooni  muudetaks, õigust seda nõuda ei anna ka ehitusplaanid kuskil mujal. Kui linn jätab üldplaneeringuga kehtestatud juhtfunktsiooni ja sihtotstarbe muutmata, ei kaota ei omanik ega linn: omanikule jääb ta sotsiaalmaa, nii nagu tal alati olnud on, linnale jääb ühiskondlike asutuste ala, millel võib pidada hipodroomi, lasteparki, tenniseplatse, golfiväljakut, taastusravikeskust vms. Kui sihtotstarve muutub, võidab omanik sadu miljoneid, linn aga mitte midagi  – ei peatu sellest valglinnastumine ega teki mitmekesist ja atraktiivset ruumi, mis on sisult üks ja seesama. Hipodroomi detailplaneeringu kehtestamisel on ala arengus kaks stsenaariumi: see kas teostatakse või mitte – mõlemad on linnale ühtviisi kahjulikud. Kui majad valmis ehitatakse, on linna arengule olulisematel planeeringutel vähem turgu ja nende teostumine ebatõenäoline ning alatiseks on kaotatud suur potentsiaalne puhkeala. Kui maju valmis ei  ehitata, on maa potentsiaal hävitatud detailplaneeringuga, mille „liialt tihe või suur hoonestus ei taga hilisemat müügiedu” , saadud juurde vaid lahmakas tühermaad.       

On need olulised kaalutlusvead, millel kohtus  mingit kaalu on? Ei tea, eks näis. Triin Talk õpib EKAs arhitektuuri restaureerimist ja muinsuskaitset (magistriõpe), tegutseb Telliskivi Seltsis ja töötab Tallinna Kultuuriväärtuste Ametis.       

1 Kajamaa ja Lokuti küla Maritsa, Konnapõllu, Karja, Paju, Krossi, Nõlva ja Pikametsa kinnistute detailplaneeringu algatamise otsus 11.03.2010. http://www.sakuvald.ee/40690       

2 Rein Ahas, Siiri Silm, Tallinna tagamaa uusasumite elanike ajalis-ruumilise käitumise analüüs. 2006.       

3 Samas.       

4 Teave Tallinna Linnaplaneerimise Ametist, ehitusregistri andmete põhjal. 

5 Arvutus Tallinna planeeringute registri andmete põhjal. Sirbi elamumessi ala, Sitsimäe ja Uus-Kalamaja/ Noole on vahepeal kehtestatud, ülejäänud endiselt menetluses. 

6 Population and living conditions in Urban Audit  cities, core city. Average living area in Urban Audit cities – m2 per person. 

7 Helsingi andmed väljaandest „The state of Helsinki region 2009 – European comparison” (Helsingi 2009), Tallinna omad väljaandest „Tallinn arvudes 20092010” (Tallinn 2010).   

8 Tiit Tammaru, Tallinna linnastu rahvastikuprognoos. 2001.   

9 Kopli liinide arendusprojekt. Projekti analüüs. Partner Kinnisvara, 2010.

Kui sulle meeldis see postitus jaga seda oma sõpradega

[LoginRadius_Share]
 

Leia veel huvitavat lugemist

Värske Rõhk
Hea laps
LR
Keel ja kirjandus
Akadeemia
Kunstel
Muusika
Õpetajate leht
Täheke
TeaterMuusikaKino
Vikerkaar
Looming